Прекратяването на договор за строителство е едно от най-мощните средства за защита, които работодателят има срещу изпълнителя, особено когато изпълнителят е в забава.[1] Има много различни ситуации, в които работодателят или, по-рядко, изпълнителят, може да се наложи да прибегне до прекратяване на договора. Най-често, една страна прибягва до прекратяване поради неизпълнение на задълженията на другата страна по договора, или ако другата страна е извършила основно нарушение на договора, толкова сериозни, че да подкопаят основните цели на невинната страна. Законът за прекратяване варира в зависимост от приложимото право и юрисдикция.[2] Съществуват също забележителни разлики между правните системи на гражданското и общото право. То е общоприето, въпреки това, че ако едната страна не е имала право да прекрати договора, и/или не е спазил процесуалните изисквания, прекратяването би се считало за неправомерно, право на другата страна на обезщетение.
Прекратяване на договора
Договорите за строителство обикновено предвиждат разпоредби, свързани с прекратяването, дава право на всяка от страните да прекрати договора, и последиците от прекратяването.[3] Обикновено, има два вида клаузи за прекратяване, “прекратяване за удобство“, и клаузи, които позволяват прекратяване, когато е налице неизпълнение от страна на една от страните, “прекратяване поради неизпълнение“. Правата за прекратяване, при прекратяване по неизпълнение, може да се упражнява само при нарушение на задължение и когато са спазени изискванията, предвидени в договора. В добре изготвени договори за строителство, невинната страна също би трябвало да позволи определена „гратисен период” след предварително уведомление, по време на което на нарушителя се дава възможност да поправи нарушението на договора.[4] Общите договорни основания, даващи на работодателя правото да прекрати, включват, inter alia:
- Спиране на изпълнителя без основателна причина/изоставяне на строежите;
- Неуспехът на изпълнителя да продължи работата редовно и усърдно/с надлежна проверка;
- Отказ за изпълнение на инструкция, изискваща от Изпълнителя да премахне работи/стоки, които не са в съответствие с договора/неотстраняване на дефекти;
- Подизпълнение без предварително одобрение от работодателя;
- Непредоставяне на гаранция, изисквана по договор, като гаранция за изпълнение.
Прекратяване по клаузи за удобство, от друга страна, обикновено позволяват парти (обикновено работодателят) да прекрати договора по свое желание (независимо от причината или по определена причина, която не включва изпълнение от другата страна). Това може да се случи, например, ако договорът е станал икономически неизгоден или поради промени в цените и материалите.[5]
Както прекратяването по неизпълнение, така и прекратяването по удобство са сходни по своето приложение, но техните резултати и последствия могат да варират. При прекратяване за удобство, клаузите обикновено предвиждат корекция на страните’ съответни права и задължения при прекратяване, като, например, че работодателят е длъжен да компенсира изпълнителя за пропилени разходи или суми, които са станали дължими за плащане до прекратяването.
Алтернативно, и паралелно, общото право също предвижда прекратяване при нарушение на договора (т.е., така нареченото отхвърлящо нарушение), което дава право на работодателя да прекрати договор дори при липса на разпоредби за прекратяване в договора и при определени условия, както е обяснено по-долу.
Прекратяване поради нарушение на обичайното право
Общото право предвижда правото на прекратяване на договор, ако са изпълнени определени условия, дори и при липса на изрични договорни разпоредби в договора. Има две ситуации, при които работодателят може да прекрати договора по обичайното право, и двете са известни като „нарушение на отхвърлянето":
- Ако една от страните даде да се разбере, че няма намерение да изпълнява договора (отказ от договора от едната страна, т.е., парти, чрез думи или поведение, недвусмислено заявява на другата страна, че не следва да изпълнява договора по-нататък);
- Ако една страна е извършила толкова сериозно нарушение на договора, че ще се счита, че няма намерение да изпълнява задълженията си; фокусът е върху последствията от нарушението, и трябва да бъде такова, че да лиши ненарушилата страна по същество цялата полза от договора.
Често цитираните примери за сериозни нарушения включват, например, невъзможност на работодателя да предаде обекта във владение и възпрепятстване на изпълнителя да изпълни работите. В такъв случай, ненарушилата страна има две възможности: или да прекрати договора, или да го потвърди, в който случай губи правото да прекрати. Ако страната, изправена пред отричащо нарушение, реши да прекрати договора, трябва да внимавате и да се уверите, първи, че нарушението е отхвърлително (т.е., че другата страна е демонстрирала ясно намерение да не се обвързва с условията на договора). втори, партията също трябва да действа бързо, за избягване на потвърждение на договора, тъй като в такъв случай той може да загуби правото си да прекрати договора поради отречено нарушение.
нормално, освен ако не е изрично предвидено в договора, правото на прекратяване по общото право продължава да съществува успоредно с договорното право и е отворено за страна да прекрати въз основа на своето договорно право или, като алтернатива, по обичайното право, както се държи в Stocznia Gdynia SA срещу Gearbulk Holdings [2009] EWCA Civ 75.
Последици от прекратяване на договори за строителство
Последиците от прекратяването на договора също могат да бъдат различни в случай на прекратяване по обичайно право и прекратяване на договора. Ако договорът е прекратен по обичайното право, договорът изтича и двете страни се освобождават от по-нататъшно изпълнение на задълженията си. Това може да не е винаги така в случай на прекратяване на договора, тъй като разпоредбите за прекратяване на договора обикновено прекратяват правото и задължението на изпълнителя да извършва работите, но не освобождават изцяло страните от по-нататъшно изпълнение на техните задължения.[6] Някои клаузи остават в сила след прекратяването на договора и страните запазват правата, натрупани преди прекратяването на договора, което означава, че страните все още ще носят отговорност за своите нарушения преди прекратяването. Това може да е случаят за, като пример, неустойки или клаузи за разрешаване на спорове/арбитраж (виждам Преодолява ли арбитражната клауза при прекратяване на договор?). Някои договори дори изрично предписват определени задължения да продължат след прекратяването, включително ограничения на отговорността и обезщетенията.
Следователно страна, която решава да прекрати договор, трябва да бъде внимателна, тъй като в повечето правни системи неправомерното прекратяване би се считало за самото отхвърляне, право на другата страна на обезщетение. Ако работодателят неправомерно прекрати договора, може да носи отговорност за пропуснати ползи и щети на изпълнителя. Доказване на такива загуби, въпреки това, не е лесно на практика, тъй като изпълнителят трябва да докаже, че договорът би бил печеливш и колко печалба би спечелил от оставащия баланс от работата.
Ако изпълнителят беше, въпреки това, по подразбиране, може да стане отговорен за допълнителните разходи на работодателя за завършване на работата с друг подизпълнител (разходите над тези, които биха били направени, ако първоначалният изпълнител беше завършил проекта в съответствие с договорните си задължения).[7]
Долния ред: Бъдете внимателни, когато решавате дали да прекратите договори за строителство
Важно е всички страни да са добре запознати с правата си, рискове и задължения от самото начало. Последствията от неправомерното прекратяване могат да бъдат значителни и трябва да се приемат сериозно. Поради това работодателите винаги се съветват да проверяват внимателно договорното и законово право за прекратяване на договора, особено всяко известие и процедурни изисквания. Прекратяването на договорите за строителство също трябва да бъде крайна мярка, и рискът и последствията трябва винаги да се оценяват внимателно спрямо всякакви други алтернативи.
[1] С. Брекулакис, д. V. Томас QC, „GAR Ръководство за строителен арбитраж“ (GAR, октомври 2021), п.п.. 74-75.
[2] Международна адвокатска асоциация, Въпроси, възникващи при прекратяване на договор за строителство, Международно строително право.
[3] Дж. двор на замък, “Закон за строителството” (Informa Law от Routledge, Второ изд, 2016), за. 9.64.
[4] Прекратяване на договори за строителство, Скуайър Патън Богс, 2017.
[5] Дж. двор на замък, “Закон за строителството” (Informa Law от Routledge, Второ изд, 2016), за. 9.74.
[6] Дж. двор на замък, “Закон за строителството” (Informa Law от Routledge, Второ изд, 2016), най-доброто. 9.110, 9.128.
[7] С. Брекулакис, д. V. Томас QC, „GAR Ръководство за строителен арбитраж“ (GAR, октомври 2021), р. 75.