خاتمه قرارداد ساخت و ساز یکی از قوی ترین راه حل های یک کارفرما علیه یک پیمانکار است, مخصوصاً زمانی که پیمانکار در حال نکول است.[1] موقعیت های مختلفی وجود دارد که در آن کارفرما یا, کمتر, پیمانکار, ممکن است مجبور به فسخ قرارداد شوند. رایج ترین, یکی از طرفین به دلیل کوتاهی طرف مقابل در انجام تعهدات خود طبق قرارداد به فسخ متوسل می شود, یا اگر طرف مقابل مرتکب نقض اساسی قرارداد شده باشد, آنقدر جدی است که اهداف اساسی حزب بی گناه را تضعیف کند. قانون فسخ بسته به قانون و حوزه قضایی قابل اجرا متفاوت است.[2] همچنین تفاوت های قابل توجهی بین سیستم های حقوقی مدنی و کامن لا وجود دارد. پذیرفته شده جهانی است, با این حال, که اگر یکی از طرفین حق فسخ قرارداد را نداشت, و/یا نتوانسته است با الزامات رویه ای مطابقت داشته باشد, فسخ نادرست تلقی می شود, استحقاق خسارت به طرف مقابل.
فسخ قرارداد
قراردادهای ساخت و ساز معمولاً مقررات مربوط به فسخ را پیش بینی می کنند, به هر یک از طرفین حق فسخ قرارداد را بدهد, و عواقب ناشی از فسخ.[3] معمولا, دو نوع بند فسخ وجود دارد, “خاتمه برای راحتی“, و بندهایی که امکان فسخ را در مواردی که از طرف یکی از طرفین نکول شده است را فراهم می کند, “خاتمه برای پیش فرض“. حقوق فسخ, در صورت فسخ برای پیش فرض, ممکن است فقط در صورت نقض تعهد و در صورتی که الزامات مقرر در قرارداد برآورده شده باشد اعمال شود.. در قراردادهای ساخت و ساز به خوبی تنظیم شده است, حزب بی گناه نیز به طور معمول باید اجازه می دهد برای برخی از "دوره گریس" به دنبال اطلاعيه اوليه, که طی آن به حزب نقض فرصتی برای اصلاح نقض قرارداد داده می شود.[4] زمینه های قراردادی مشترک دادن حق فسخ به کارفرما شامل, از جمله:
- تعلیق پیمانکار بدون دلیل معتبر / رها کردن آثار;
- عدم ادامه کار پیمانکار به طور منظم و سخت کوش / با تلاش به دلیل;
- امتناع از پیروی از دستورالعملی که پیمانکار را ملزم به حذف کارها/کالاهایی که مطابق قرارداد نیستند/عدم رفع نقص;
- انعقاد قرارداد فرعی بدون تایید قبلی کارفرما;
- عدم تامین امنیت مورد نیاز قرارداد, مانند تعهد عملکرد.
خاتمه برای شرط سهولت, از سوی دیگر, معمولا اجازه می دهد یک مهمانی (معمولا کارفرما) به میل خود قرارداد را فسخ کند (به هر دلیل یا به دلیل مشخصی که شامل اجرای طرف مقابل نمی شود). ممکن است این اتفاق بیفتد, برای مثال, اگر قرارداد از نظر اقتصادی غیر قابل دوام یا به دلیل تغییر در قیمت ها و مواد باشد.[5]
هر دو فسخ برای پیش فرض و فسخ برای راحتی در کاربردشان مشابه هستند, اما نتایج و پیامدهای آنها ممکن است متفاوت باشد. در صورت فسخ برای راحتی, بندها معمولاً برای تعدیل طرفین پیش بینی می کنند’ حقوق و تعهدات مربوطه پس از فسخ, مانند, برای مثال, که کارفرما موظف است هزینه های تلف شده یا مبالغی را که تا پایان فسخ پرداخت شده است به پیمانکار جبران کند..
متناوبا، از سوی دیگر, و به موازات آن, قانون عرفی همچنین فسخ را برای نقض قرارداد پیش بینی می کند (یعنی, به اصطلاح نقض انکار), که به کارفرما حق فسخ قرارداد را حتی در صورت عدم وجود مفاد فسخ در قرارداد و با رعایت شرایط خاص می دهد., همانطور که در زیر توضیح داده شده است.
فسخ به دلیل نقض قانون کامن لا
قانون کامن لا حق فسخ قرارداد را در صورت احراز شرایط خاص پیش بینی می کند, حتی در صورت عدم وجود مفاد قراردادی صریح در یک قرارداد. دو حالت وجود دارد که در آن کارفرما می تواند قرارداد را طبق قانون کامن لا فسخ کند, که هر دو به عنوان "نقض نفی کننده":
- اگر طرفی به صراحت اعلام کند که قصد اجرای قرارداد را ندارد (انصراف یک طرف از قرارداد, یعنی, یک مهمانی, با کلمات یا رفتار, صراحتاً به طرف مقابل می رساند که به معنای اجرای بیشتر قرارداد نیست);
- اگر طرفی مرتکب چنین نقض جدی قرارداد شده باشد که به عنوان عدم تمایل به انجام تعهدات تلقی شود.; تمرکز بر عواقب نقض است, و باید به گونه ای باشد که طرف غیر متخلف را اساساً از کل منفعت قرارداد محروم کند..
نمونه های متداول ذکر شده از نقض های جدی عبارتند از, برای مثال, عدم تملک محل توسط کارفرما و جلوگیری از انجام کار توسط پیمانکار. در چنین موردی, طرف غیر متخلف دو گزینه دارد: برای فسخ قرارداد یا تایید قرارداد, در این صورت حق فسخ را از دست می دهد. اگر طرفی که با نقض انکار کننده مواجه است تصمیم به فسخ قرارداد بگیرد, باید مراقب بود و مطمئن بود, اولین, که نقض رد کننده است (یعنی, که طرف دیگر قصد آشکاری مبنی بر عدم تعهد به شرایط قرارداد را نشان داده است). دومین, حزب نیز باید سریع عمل کند, تا از هرگونه تصدیق قرارداد جلوگیری شود, زیرا در چنین حالتی ممکن است حق فسخ را به دلیل نقض انکارناپذیر از دست بدهد.
به طور معمول, مگر اینکه به صراحت در قرارداد پیش بینی شده باشد, حق فسخ کامن لا موازی با حق قراردادی به حیات خود ادامه می دهد و برای طرفی که بر اساس حق قراردادی یا قراردادی خود می تواند فسخ کند., در جایگزین, در حقوق عمومی, همانطور که در Stocznia Gdynia SA v Gearbulk Holdings [2009] مدنی EWCA 75.
پیامدهای فسخ قراردادهای ساختمانی
عواقب فسخ قرارداد نیز ممکن است در صورت فسخ در کامن لا و فسخ قراردادی متفاوت باشد. اگر قراردادی طبق قانون عادی فسخ شود, قرارداد به پایان می رسد و هر دو طرف از اجرای بیشتر تعهدات خود رها می شوند. این ممکن است همیشه در صورت فسخ قرارداد صدق نکند, از آنجایی که مفاد فسخ قرارداد معمولاً حق و تعهد پیمانکار را برای انجام کارها خاتمه می دهد، اما به طور کامل طرفین را از اجرای بیشتر تعهدات خود رها نمی کند..[6] بندهای خاصی از فسخ قرارداد باقی می مانند و طرفین حقوقی را که قبل از فسخ قرارداد به دست آورده بودند حفظ می کنند, این بدان معناست که طرفین همچنان در قبال تخلفات خود قبل از فسخ مسئولیت دارند. این ممکن است برای, به عنوان مثال, خسارات تسویه شده یا شروط حل اختلاف/ داوری (دیدن آیا یک بند داوری فسخ یک قرارداد را زنده می کند?). برخی از قراردادها حتی به صراحت تصریح می کنند که برخی تعهدات باید پس از فسخ ادامه یابد, از جمله محدودیت در مسئولیت و غرامت.
طرفی که تصمیم به فسخ قرارداد می گیرد بر این اساس باید مراقب باشد, همانطور که در بیشتر نظام های حقوقی، فسخ نادرست خود به عنوان یک انکار در نظر گرفته می شود, استحقاق خسارت به طرف مقابل. اگر کارفرما به اشتباه قرارداد را فسخ کند, می تواند در قبال سود و خسارت از دست رفته پیمانکار مسئول باشد. اثبات چنین ضررهایی, با این حال, در عمل آسان نیست زیرا پیمانکار باید نشان دهد که قرارداد سودآور بوده و چه مقدار سود در مانده کار به دست آورده است..
اگر پیمانکار بود, با این حال, به طور پیش فرض, می تواند مسئول هزینه اضافی کارفرما برای تکمیل کار با پیمانکار فرعی دیگر باشد (هزینه ای بیش از آنچه که اگر پیمانکار اصلی پروژه را مطابق با تعهدات قراردادی خود تکمیل می کرد، متحمل می شد.).[7]
خط پایین: هنگام تصمیم گیری در مورد فسخ قراردادهای ساخت و ساز مراقب باشید
برای همه طرفین مهم است که به خوبی از حقوق خود آگاه باشند, خطرات و وظایف از ابتدا. عواقب فسخ نادرست می تواند قابل توجه باشد و باید جدی گرفته شود. بنابراین همیشه به کارفرمایان توصیه می شود که حق قراردادی و قانونی فسخ قرارداد را با دقت بررسی کنند., به خصوص هر گونه اطلاعیه و الزامات رویه ای. فسخ قراردادهای ساخت و ساز نیز باید آخرین راه حل باشد, و خطر و عواقب آن همیشه باید به دقت در برابر هر جایگزین دیگری ارزیابی شود.
[1] س. برکولاکیس, د. V. توماس QC, راهنمای GAR برای داوری ساخت و ساز (GAR, اکتبر 2021), ص. 74-75.
[2] کانون وکلای بین المللی, مسائل ناشی از فسخ قرارداد ساخت و ساز, حقوق بین الملل ساخت و ساز.
[3] ج. بیلی, "قانون ساخت و ساز" (قانون اطلاعات از راتلج, ادن دوم, 2016), برای. 9.64.
[4] فسخ قراردادهای ساخت و ساز, اسکوایر پاتون بوگز, 2017.
[5] ج. بیلی, "قانون ساخت و ساز" (قانون اطلاعات از راتلج, ادن دوم, 2016), برای. 9.74.
[6] ج. بیلی, "قانون ساخت و ساز" (قانون اطلاعات از راتلج, ادن دوم, 2016), بهترین. 9.110, 9.128.
[7] س. برکولاکیس, د. V. توماس QC, راهنمای GAR برای داوری ساخت و ساز (GAR, اکتبر 2021), پ. 75.