Az építési szerződés felmondása az egyik leghatékonyabb jogorvoslati lehetőség a munkáltatónak a vállalkozóval szemben, különösen akkor, ha a vállalkozó mulasztásban van.[1] Számtalan különböző helyzet adódik, amikor a munkáltató ill, ritkábban, a vállalkozó, esetleg szerződésbontáshoz kell folyamodnia. Legáltalánosabb, a felmondáshoz folyamodik, ha a másik fél nem teljesíti a szerződésben vállalt kötelezettségeit, vagy ha a másik fél alapvető szerződésszegést követett el, olyan súlyos, hogy aláássa az ártatlan fél alapvető céljait. A felmondás joga az alkalmazandó jogtól és joghatóságtól függően változik.[2] A polgári jogi és a közjogi jogrendszerek között is jelentős különbségek vannak. Általánosan elfogadott, azonban, hogy ha az egyik félnek nem volt joga a szerződés felmondására, és/vagy nem tartotta be az eljárási követelményeket, felmondás jogellenesnek minősülne, a másik felet kártérítésre jogosítva.
Szerződés felmondása
Az építési szerződések általában a felmondásra vonatkozó rendelkezéseket írnak elő, amely feljogosítja bármelyik felet a szerződés felbontására, és a felmondásból fakadó következmények.[3] tipikusan, kétféle felmondási záradék létezik, “felmondás a kényelem kedvéért“, valamint olyan záradékok, amelyek lehetővé teszik a felmondást, ha valamelyik fél mulasztást követett el, “felmondás alapértelmezett“. A felmondási jogok, nemteljesítés miatti felmondás esetén, csak kötelezettségszegés esetén és a szerződésben meghatározott feltételek teljesülése esetén gyakorolható. Jól megszerkesztett építési szerződésekben, az ártatlan félnek is meg kell engednie egy bizonyos „türelmi időszak” – előzetes értesítés nyomán, amelynek során a szerződésszegő fél lehetőséget kap a szerződésszegés orvoslására.[4] A munkáltatót felmondási jogot biztosító közös szerződéses okok közé tartozik, többek között:
- A vállalkozó érvényes ok nélküli felfüggesztése/a munkálatokról való lemondás;
- Ha a vállalkozó nem végzi el rendszeresen és szorgalmasan/kellő gondossággal a munkálatokat;
- Olyan utasítás teljesítésének megtagadása, amely arra kötelezi a Vállalkozót a szerződésnek nem megfelelő munkák/áru eltávolítására/hibaelhárítás elmulasztása;
- Alvállalkozás a munkáltató előzetes jóváhagyása nélkül;
- A szerződésben előírt biztosíték nyújtásának elmulasztása, mint például a teljesítési kötvény.
Felmondás kényelmi záradékok miatt, másrészről, jellemzően bulit engednek meg (általában a munkáltató) hogy tetszés szerint felmondja a szerződést (bármilyen okból vagy meghatározott okból, amely nem jár a másik fél teljesítésével). Ez megtörténhet, például, ha a szerződés gazdaságilag életképtelenné vált vagy az árak és anyagok változása miatt.[5]
Az alapértelmezett felmondás és a kényelmi felmondás is hasonló az alkalmazásukban, de ezek eredményei és következményei eltérőek lehetnek. Kényelmi felmondás esetén, záradékok jellemzően a felek kiigazításáról rendelkeznek’ jogok és kötelezettségek a felmondáskor, mint például, például, hogy a munkáltató köteles megtéríteni a vállalkozót az elpazarolt költségekért vagy a felmondásig esedékessé vált összegekért.
Alternatív megoldásként, és párhuzamosan, a common law szerződésszegés esetén is rendelkezik a felmondásról (azaz, úgynevezett elutasító jogsértés), amely a munkáltatót a szerződés felmondási rendelkezéseinek hiányában és bizonyos feltételek mellett is feljogosítja a szerződés felmondására, az alábbiakban kifejtettek szerint.
Felmondás az általános jog megsértése miatt
A common law bizonyos feltételek teljesülése esetén biztosítja a szerződés felbontásának jogát, kifejezett szerződéses rendelkezések hiányában is a szerződésben. A munkáltató két esetben mondhatja fel a szerződést a common law szerint, mindkettőt "elutasító megszegés”:
- Ha az egyik fél egyértelművé teszi, hogy nem áll szándékában a szerződést teljesíteni (az egyik fél szerződéstől való elállása, azaz, egy buli, szavakkal vagy magatartással, egyértelműen közvetíti a másik fél felé, hogy ez nem jelenti a szerződés további teljesítését);
- Ha egy fél olyan súlyos szerződésszegést követett el, hogy úgy kell tekinteni, mintha nem áll szándékában kötelezettségeit teljesíteni.; a hangsúly a jogsértés következményein van, és olyannak kell lennie, hogy a szerződésszegő felet lényegében megfosztja a szerződésből származó előnyöktől.
A súlyos jogsértésekre gyakran hivatkozott példák közé tartozik, például, a munkaadó elmulasztása a telep birtokba adása és a vállalkozó akadályozása a munkálatok elvégzésében. Ilyen esetben, a jogsértő félnek két lehetősége van: vagy felmondja a szerződést, vagy megerősíti a szerződést, amely esetben elveszti a felmondás jogát. Ha az elutasító szerződésszegéssel szembesülő fél a szerződés felbontása mellett dönt, óvatosnak kell lennie és meg kell győződnie róla, első, hogy a jogsértés tagadó (azaz, hogy a másik fél egyértelmű szándékát mutatta arra, hogy a szerződés feltételeit nem kötelezi magára). Második, a pártnak is gyorsan kell cselekednie, hogy elkerülje a szerződés megerősítését, mivel ebben az esetben elveszítheti a felmondás jogát elutasító jogsértés miatt.
Normális esetben, hacsak a szerződés kifejezetten nem rendelkezik, a köztörvényes felmondási jog a szerzõdéses joggal párhuzamosan továbbra is fennáll, és a szerzõdéses joga alapján felmondható, ill., másodlagosan, a köztörvénynél, ahogyan a Stocznia Gdynia SA kontra Gearbulk Holdings [2009] EWCA Civ 75.
Építési szerződések felmondásának következményei
A szerződés felmondásának következményei köztörvényes felmondás és szerződéses felmondás esetén is eltérőek lehetnek. Ha a szerződés a common law szerint megszűnik, a szerződés megszűnik, és mindkét fél mentesül kötelezettségei további teljesítése alól. Ez a szerződés felmondása esetén nem mindig igaz, mivel a szerződéses felmondási rendelkezések jellemzően megszüntetik a vállalkozó jogát és kötelezettségét a munkálatok elvégzésére, de nem mentesítik a feleket teljes mértékben kötelezettségeik további teljesítése alól.[6] Egyes kikötések túlélik a szerződés felmondását, és a felek fenntartják a szerződés megszűnése előtt megszerzett jogaikat, ami azt jelenti, hogy a felek továbbra is felelősek lennének a felmondás előtti jogsértéseikért. Ez lehet a helyzet, példaként, kötbér vagy vitarendezési/választottbírósági záradék (lát A választottbírósági kikötés fennáll-e a szerződés megszűnésében??). Egyes szerződések kifejezetten előírják, hogy bizonyos kötelezettségek a megszűnést követően is fennállnak, beleértve a felelősség és a kártalanítás korlátozását.
Ennek megfelelően óvatosnak kell lennie annak a félnek, aki a szerződés felbontásáról dönt, mint a legtöbb jogrendszerben, a jogellenes felmondás önmagában is visszautasításnak minősül, a másik felet kártérítésre jogosítva. Ha a munkáltató tévesen mondja fel a szerződést, felelős lehet a vállalkozó elmaradt hasznáért és káráért. Az ilyen veszteségek bizonyítása, azonban, nem könnyű a gyakorlatban, mivel a vállalkozónak bizonyítania kell, hogy a szerződés nyereséges lett volna, és mennyi nyereséget termelt volna a munka fennmaradó egyenlegén.
Ha a vállalkozó az volt, azonban, alapértelmezés szerint, felelősségre vonhatóvá válhat a munkáltató többletköltsége a munka másik alvállalkozóval történő elvégzésével kapcsolatban (a költség azon felül, amely akkor merült volna fel, ha az eredeti vállalkozó szerződéses kötelezettségeinek megfelelően fejezte volna be a projektet).[7]
Alsó vonal: Legyen óvatos, amikor eldönti, hogy felmondja-e az építési szerződéseket
Fontos, hogy minden fél tisztában legyen jogaival, kockázatokat és kötelezettségeket kezdettől fogva. A jogellenes felmondás következményei jelentősek lehetnek, és komolyan kell venni. A munkaadóknak ezért mindig azt tanácsoljuk, hogy gondosan ellenőrizzék a szerződés felbontására vonatkozó szerződéses és jogi jogosultságot, különösen minden értesítés és eljárási követelmény. Az építési szerződések felmondása is végső jogorvoslat lehet, és a kockázatot és a következményeket mindig gondosan értékelni kell minden más alternatívával szemben.
[1] S. Brekoulakis, D. V. Thomas QC, „GAR útmutató az építési választottbírósághoz” (GAR, október 2021), pp. 74-75.
[2] Nemzetközi Ügyvédi Kamara, Építési szerződés felmondásával kapcsolatos kérdések, építési jog nemzetközi.
[3] J. Bailey, "Építési törvény" (Informa Law a Routledge-től, Második Edn, 2016), mert. 9.64.
[4] Építési szerződések felmondása, Squire Patton Boggs, 2017.
[5] J. Bailey, "Építési törvény" (Informa Law a Routledge-től, Második Edn, 2016), mert. 9.74.
[6] J. Bailey, "Építési törvény" (Informa Law a Routledge-től, Második Edn, 2016), legjobb. 9.110, 9.128.
[7] S. Brekoulakis, D. V. Thomas QC, „GAR útmutató az építési választottbírósághoz” (GAR, október 2021), p. 75.