Pemutusan kontrak konstruksi adalah salah satu solusi paling ampuh yang dimiliki pemberi kerja terhadap kontraktor, apalagi kalau kontraktornya wanprestasi.[1] Ada banyak situasi berbeda di mana pemberi kerja atau, jarang, kontraktor, mungkin harus menggunakan pemutusan kontrak. Kebanyakan pada umumnya, salah satu pihak melakukan penghentian karena kegagalan pihak lain untuk memenuhi kewajibannya berdasarkan kontrak, atau jika pihak lain telah melakukan pelanggaran kontrak yang mendasar, sangat serius sehingga merusak tujuan mendasar dari pihak yang tidak bersalah. Undang-undang tentang penghentian bervariasi tergantung pada hukum dan yurisdiksi yang berlaku.[2] Ada juga perbedaan mencolok antara sistem hukum sipil dan hukum umum. Itu diterima secara universal, namun, bahwa jika salah satu pihak tidak memiliki hak untuk mengakhiri kontrak, dan/atau gagal memenuhi persyaratan prosedural, penghentian akan dianggap salah, memberikan hak kepada pihak lain atas kerugian.
Pemutusan Kontrak
Kontrak konstruksi biasanya mengatur ketentuan yang berkaitan dengan pemutusan hubungan kerja, memberikan hak kepada salah satu pihak untuk mengakhiri kontrak, dan konsekuensi yang mengalir dari penghentian.[3] Khas, ada dua jenis klausa penghentian, “penghentian untuk kenyamanan“, dan klausul-klausul yang memungkinkan pemutusan hubungan kerja apabila telah terjadi wanprestasi dari salah satu pihak, “penghentian untuk default“. Hak pemutusan, dalam kasus penghentian karena default, dapat dilaksanakan hanya atas pelanggaran kewajiban dan di mana persyaratan yang ditetapkan dalam kontrak dipenuhi. Dalam kontrak konstruksi yang dirancang dengan baik, pihak yang tidak bersalah juga biasanya harus mengizinkan "Masa tenggang”mengikuti pemberitahuan awal, di mana pihak yang melanggar diberi kesempatan untuk memperbaiki pelanggaran kontrak.[4] Alasan kontrak umum yang memberi majikan hak untuk mengakhiri termasuk:, antara lain:
- Penangguhan kontraktor tanpa alasan/pengabaian yang sah dari pekerjaan;
- Kegagalan kontraktor untuk melanjutkan pekerjaan secara teratur dan rajin / dengan uji tuntas;
- Penolakan untuk mematuhi instruksi yang mengharuskan Kontraktor untuk memindahkan pekerjaan/barang yang tidak sesuai dengan kontrak/kegagalan untuk memperbaiki cacat;
- Subkontrak tanpa persetujuan terlebih dahulu dari pemberi kerja;
- Kegagalan untuk memberikan keamanan yang disyaratkan oleh kontrak, seperti ikatan kinerja.
Penghentian untuk klausa kenyamanan, di samping itu, biasanya mengizinkan pesta (biasanya majikan) untuk mengakhiri kontrak sesuka hati (untuk alasan apa pun atau untuk alasan tertentu yang tidak melibatkan kinerja pihak lain). Ini mungkin terjadi, contohnya, jika kontrak menjadi tidak layak secara ekonomi atau karena perubahan harga dan bahan.[5]
Baik penghentian untuk default dan penghentian untuk kenyamanan serupa dalam aplikasinya, tetapi hasil dan konsekuensinya mungkin berbeda. Dalam kasus penghentian untuk kenyamanan, klausul biasanya membuat ketentuan untuk penyesuaian para pihak’ hak dan kewajiban masing-masing pada saat pengakhiran, seperti, contohnya, bahwa pemberi kerja diharuskan untuk memberikan kompensasi kepada kontraktor untuk biaya atau jumlah yang terbuang percuma yang telah jatuh tempo untuk pembayaran sampai dengan pemutusan hubungan kerja.
kalau tidak, dan paralel, hukum umum juga mengatur penghentian karena pelanggaran kontrak (yaitu, apa yang disebut pelanggaran repudiatory), yang memberikan hak kepada pemberi kerja untuk memutuskan kontrak meskipun tidak ada ketentuan pemutusan kontrak dalam kontrak dan tunduk pada kondisi tertentu, seperti yang dijelaskan di bawah ini.
Pemberhentian karena Pelanggaran di Common Law
Hukum umum memberikan hak untuk mengakhiri kontrak jika kondisi tertentu terpenuhi, bahkan tanpa adanya ketentuan kontrak yang eksplisit dalam kontrak. Ada dua situasi di mana majikan dapat memutuskan kontrak berdasarkan hukum umum, keduanya dikenal sebagai “pelanggaran penolakan”:
- Jika salah satu pihak menjelaskan bahwa ia tidak berniat melakukan kontrak (pembatalan kontrak oleh satu pihak, yaitu, pesta, dengan kata-kata atau perilaku, dengan tegas menyampaikan kepada pihak lain bahwa tidak bermaksud untuk melaksanakan kontrak lebih lanjut);
- Jika salah satu pihak telah melakukan pelanggaran serius terhadap kontrak sehingga akan dianggap tidak memiliki niat untuk melaksanakan kewajibannya; fokusnya adalah pada konsekuensi pelanggaran, dan harus sedemikian rupa sehingga membuat pihak yang tidak melanggar secara substansial kehilangan seluruh manfaat kontrak.
Contoh pelanggaran serius yang sering dikutip termasuk:, contohnya, kegagalan majikan untuk memberikan kepemilikan situs dan mencegah kontraktor melakukan pekerjaan. Dalam kasus seperti itu, pihak yang tidak melanggar memiliki dua opsi: baik untuk mengakhiri kontrak atau untuk menegaskan kontrak, dalam hal ini kehilangan hak untuk mengakhiri. Jika pihak yang menghadapi pelanggaran repudiatory memutuskan untuk mengakhiri kontrak, itu harus hati-hati dan pastikan, pertama, bahwa pelanggaran tersebut bersifat repudiatory (yaitu, bahwa pihak lain menunjukkan niat yang jelas untuk tidak terikat oleh ketentuan kontrak). Kedua, party juga harus bertindak cepat, untuk menghindari penegasan kontrak, seperti dalam kasus seperti itu mungkin kehilangan hak untuk mengakhiri karena pelanggaran repudiatory.
Biasanya, kecuali secara eksplisit diatur dalam kontrak, hak common law untuk mengakhiri tetap ada secara paralel dengan hak kontraktual dan terbuka bagi salah satu pihak untuk mengakhiri berdasarkan hak kontraktualnya atau, dalam alternatif, di hukum umum, seperti yang ditahan di Stocznia Gdynia SA v Gearbulk Holdings [2009] EWCA Sipil 75.
Konsekuensi Pemutusan Kontrak Konstruksi
Konsekuensi dari pemutusan kontrak mungkin juga berbeda dalam kasus pemutusan pada common law dan pemutusan kontrak. Jika kontrak diakhiri berdasarkan hukum umum, kontrak berakhir dan kedua belah pihak dibebaskan dari pelaksanaan kewajiban mereka lebih lanjut. Ini mungkin tidak selalu terjadi jika terjadi pemutusan kontrak, sebagai ketentuan pemutusan kontrak biasanya mengakhiri hak dan kewajiban kontraktor untuk melaksanakan pekerjaan tetapi tidak sepenuhnya membebaskan para pihak dari pelaksanaan lebih lanjut dari kewajiban mereka.[6] Klausul tertentu tetap berlaku setelah pemutusan kontrak dan para pihak mempertahankan hak yang telah diperoleh sebelum pemutusan kontrak, yang berarti bahwa para pihak masih bertanggung jawab atas pelanggaran mereka sebelum pengakhiran. Ini mungkin terjadi untuk, sebagai contoh, ganti rugi yang dilikuidasi atau klausul penyelesaian sengketa/arbitrase (Lihat Apakah Klausul Arbitrase Bertahan dari Pengakhiran Kontrak?). Kontrak-kontrak tertentu bahkan secara eksplisit menetapkan bahwa kewajiban-kewajiban tertentu harus dilanjutkan setelah pemutusan hubungan kerja, termasuk pembatasan tanggung jawab dan ganti rugi.
Pihak yang memutuskan untuk mengakhiri kontrak harus berhati-hati, seperti dalam kebanyakan sistem hukum, penghentian yang salah akan dianggap sebagai penolakan itu sendiri, memberikan hak kepada pihak lain atas kerugian. Jika majikan salah memutuskan kontrak, itu dapat bertanggung jawab atas kehilangan keuntungan dan kerusakan kontraktor. Membuktikan kerugian seperti itu, namun, tidak mudah dalam praktiknya karena kontraktor harus menunjukkan bahwa kontrak tersebut akan menguntungkan dan berapa banyak keuntungan yang akan diperoleh dari sisa saldo pekerjaan.
Jika kontraktor itu, namun, secara default, itu dapat menjadi tanggung jawab atas biaya tambahan majikan untuk menyelesaikan pekerjaan dengan subkontraktor lain (biaya melebihi dan di atas apa yang akan terjadi jika kontraktor asli telah menyelesaikan proyek sesuai dengan kewajiban kontraknya).[7]
Garis bawah: Berhati-hatilah Saat Memutuskan Apakah Akan Mengakhiri Kontrak Konstruksi
Penting bagi semua pihak untuk menyadari hak-hak mereka, risiko dan tugas sejak awal. Konsekuensi dari pemutusan hubungan kerja yang salah dapat menjadi signifikan dan harus ditanggapi dengan serius. Oleh karena itu, pemberi kerja selalu disarankan untuk memverifikasi dengan hati-hati hak kontrak dan hak hukum untuk mengakhiri kontrak, terutama pemberitahuan dan persyaratan prosedural. Pemutusan kontrak konstruksi juga harus menjadi upaya terakhir, dan risiko serta konsekuensinya harus selalu dievaluasi secara hati-hati terhadap alternatif lain.
[1] S. Brekoulakis, D. V. Thomas QC, “Panduan GAR untuk Arbitrase Konstruksi” (GAR, Oktober 2021), hlm. 74-75.
[2] Asosiasi Pengacara Internasional, Masalah yang timbul pada pemutusan kontrak konstruksi, konstruksi Hukum Internasional.
[3] J. Kebun istana, “Hukum Konstruksi” (Hukum Informa dari Routledge, Edisi Kedua, 2016), untuk. 9.64.
[4] Pemutusan Kontrak Konstruksi, Squire Patton Boggs, 2017.
[5] J. Kebun istana, “Hukum Konstruksi” (Hukum Informa dari Routledge, Edisi Kedua, 2016), untuk. 9.74.
[6] J. Kebun istana, “Hukum Konstruksi” (Hukum Informa dari Routledge, Edisi Kedua, 2016), terbaik. 9.110, 9.128.
[7] S. Brekoulakis, D. V. Thomas QC, “Panduan GAR untuk Arbitrase Konstruksi” (GAR, Oktober 2021), hal. 75.