La risoluzione di un contratto di costruzione è uno dei rimedi più potenti che un datore di lavoro ha contro un appaltatore, soprattutto quando l'appaltatore è inadempiente.[1] Ci sono numerose situazioni diverse in cui il datore di lavoro o, meno frequentemente, il contraente, potrebbe dover ricorrere alla risoluzione del contratto. Più comunemente, una parte ricorre alla risoluzione per inadempimento dell'altra parte agli obblighi contrattuali, o se l'altra parte ha commesso una violazione fondamentale del contratto, così grave da minare gli obiettivi fondamentali della parte innocente. La legge sulla risoluzione varia a seconda della legge e della giurisdizione applicabili.[2] Esistono anche notevoli differenze tra i sistemi legali di diritto civile e di diritto comune. È universalmente accettato, però, che se una delle parti non avesse il diritto di recedere dal contratto, e/o non ha rispettato i requisiti procedurali, il licenziamento sarebbe considerato illecito, legittimando l'altra parte al risarcimento del danno.
Risoluzione contrattuale
I contratti di costruzione prevedono comunemente disposizioni relative alla risoluzione, autorizzare ciascuna delle parti a recedere dal contratto, e le conseguenze derivanti dalla cessazione.[3] Tipicamente, ci sono due tipi di clausole risolutive, “terminazione per convenienza“, e clausole che consentono la risoluzione in caso di inadempimento di una delle parti, “risoluzione per inadempimento“. I diritti di recesso, in caso di risoluzione per inadempimento, può essere esercitato solo in caso di inadempimento e ove ricorrano i presupposti contrattualmente previsti. In contratti di costruzione ben redatti, l'innocente dovrebbe normalmente anche consentire un certo "periodo di grazia” a seguito di avviso preliminare, durante il quale la parte inadempiente ha la possibilità di rettificare la violazione del contratto.[4] I motivi contrattuali comuni che danno al datore di lavoro il diritto di recedere includono, inter alia:
- Sospensione di un appaltatore senza valido motivo/abbandono dei lavori;
- L'incapacità di un appaltatore di procedere con i lavori regolarmente e diligentemente / con la dovuta diligenza;
- Rifiuto di ottemperare a un'istruzione che richiede all'Appaltatore di rimuovere opere/merci non conformi al contratto/mancata riparazione dei vizi;
- Subappalto senza previa autorizzazione del datore di lavoro;
- Una mancata fornitura della sicurezza richiesta dal contratto, come una performance bond.
Risoluzione per clausole di convenienza, d'altro canto, in genere consentire una festa (solitamente il datore di lavoro) di risolvere il contratto a piacimento (per qualsiasi ragione o per una determinata ragione che non comporti l'adempimento dell'altra parte). Questo può accadere, per esempio, se il contratto è diventato economicamente impraticabile oa causa di variazioni di prezzi e materiali.[5]
Sia la risoluzione per inadempimento che la risoluzione per comodità sono simili nella loro applicazione, ma i loro risultati e le loro conseguenze potrebbero variare. In caso di recesso per convenienza, clausole tipicamente prevedono l'adeguamento delle parti’ rispettivi diritti e obblighi al momento della risoluzione, ad esempio, per esempio, che il datore di lavoro è tenuto a risarcire all'appaltatore i costi sprecati o gli importi divenuti esigibili fino alla cessazione.
In alternativa, e in parallelo, la common law prevede anche la risoluzione per inadempimento contrattuale (cioè, c.d. violazione ripudiante), che autorizza il datore di lavoro a risolvere un contratto anche in assenza di disposizioni di risoluzione nel contratto e a determinate condizioni, come spiegato di seguito.
Cessazione per violazione di Common Law
La common law prevede il diritto di rescindere un contratto se sono soddisfatte determinate condizioni, anche in assenza di esplicite disposizioni contrattuali in un contratto. Ci sono due situazioni in cui il datore di lavoro può risolvere il contratto ai sensi del diritto comune, entrambi sono conosciuti come "violazione ripudiativa":
- Se una parte chiarisce che non ha intenzione di eseguire il contratto (rinuncia al contratto da parte di una delle parti, cioè, una festa, con parole o comportamenti, comunica inequivocabilmente all'altra parte che non intende eseguire ulteriormente il contratto);
- Se una parte ha commesso una violazione del contratto così grave da essere trattata come se non avesse intenzione di adempiere ai propri obblighi; il focus è sulle conseguenze della violazione, e deve essere tale da privare la parte non inadempiente sostanzialmente dell'intero beneficio del contratto.
Esempi citati di frequente di gravi violazioni includono, per esempio, il mancato possesso del cantiere da parte del datore di lavoro e l'impedimento all'esecuzione dei lavori da parte dell'appaltatore. In tal caso, la parte non inadempiente ha due opzioni: di risolvere il contratto o di affermare il contratto, in tal caso perde il diritto di recesso. Se la parte che subisce un inadempimento ripudiante decide di recedere dal contratto, dovrebbe stare attento e assicurarsi, primo, che la violazione è ripudiante (cioè, che l'altra parte ha dimostrato una chiara intenzione di non essere vincolata dai termini del contratto). Secondo, il partito dovrebbe anche agire rapidamente, per evitare qualsiasi affermazione del contratto, in quanto in tal caso potrebbe perdere il diritto alla risoluzione per violazione ripudiante.
Normalmente, se non espressamente previsto nel contratto, il diritto di recesso di diritto comune continua ad esistere parallelamente al diritto contrattuale ed è aperta a una parte di recedere sulla base del suo diritto contrattuale o, in alternativa, al diritto comune, come trattenuto Stocznia Gdynia SA contro Gearbulk Holdings [2009] EWCA Civ 75.
Conseguenze della risoluzione dei contratti di costruzione
Le conseguenze della risoluzione del contratto possono essere diverse anche in caso di risoluzione di diritto comune e risoluzione contrattuale. Se un contratto viene risolto in base alla legge comune, il contratto scade ed entrambe le parti sono esonerate dall'ulteriore adempimento delle proprie obbligazioni. Questo potrebbe non essere sempre il caso in caso di risoluzione del contratto, in quanto le disposizioni di risoluzione contrattuale tipicamente risolvono il diritto e l'obbligo dell'appaltatore di eseguire i lavori ma non esonerano completamente le parti dall'ulteriore adempimento dei loro obblighi.[6] Alcune clausole sopravvivono alla risoluzione del contratto e le parti mantengono i diritti maturati prima della risoluzione del contratto, il che significa che le parti sarebbero comunque responsabili delle loro violazioni prima della risoluzione. Questo potrebbe essere il caso per, a titolo di esempio, liquidazione del danno o clausole di risoluzione delle controversie/arbitrato (vedere Una clausola compromissoria sopravvive alla risoluzione di un contratto?). Alcuni contratti prescrivono anche esplicitamente che determinati obblighi debbano continuare dopo la risoluzione, comprese limitazioni di responsabilità e indennità.
Di conseguenza, una parte che decide di risolvere un contratto dovrebbe prestare attenzione, poiché nella maggior parte dei sistemi legali una risoluzione illecita sarebbe considerata un ripudio stesso, legittimando l'altra parte al risarcimento del danno. Se il datore di lavoro rescinde erroneamente il contratto, può essere responsabile per mancati profitti e danni dell'appaltatore. Dimostrare tali perdite, però, non è facile in pratica in quanto l'appaltatore deve dimostrare che l'appalto sarebbe stato redditizio e quanto profitto avrebbe guadagnato sul resto del lavoro.
Se l'appaltatore lo fosse, però, in difetto, può diventare responsabile del costo aggiuntivo del datore di lavoro per il completamento dei lavori con un altro subappaltatore (il costo in eccesso rispetto a quello che sarebbe stato sostenuto se l'appaltatore originario avesse completato il progetto in conformità con i suoi obblighi contrattuali).[7]
La linea di fondo: Fai attenzione quando decidi se terminare i contratti di costruzione
È importante che tutte le parti siano ben consapevoli dei propri diritti, rischi e doveri fin dall'inizio. Le conseguenze di un licenziamento illecito possono essere significative e dovrebbero essere prese sul serio. Si consiglia pertanto ai datori di lavoro di verificare sempre attentamente la legittimazione contrattuale e legale alla risoluzione del contratto, in particolare eventuali avvisi e requisiti procedurali. Anche la risoluzione dei contratti di costruzione dovrebbe essere un rimedio di ultima istanza, e il rischio e le conseguenze dovrebbero sempre essere valutati attentamente rispetto a qualsiasi altra alternativa.
[1] S. Brekoulakis, D. V. Thomas QC, “Guida GAR all'arbitrato edilizio” (GAR, ottobre 2021), pp. 74-75.
[2] Ordine degli avvocati internazionale, Problemi derivanti dalla risoluzione di un contratto di costruzione, diritto edile internazionale.
[3] J. bastione, “Diritto edile” (Informa Law di Routledge, Secondo Edn, 2016), per. 9.64.
[4] Risoluzione dei contratti di costruzione, Scudiero Patton Boggs, 2017.
[5] J. bastione, “Diritto edile” (Informa Law di Routledge, Secondo Edn, 2016), per. 9.74.
[6] J. bastione, “Diritto edile” (Informa Law di Routledge, Secondo Edn, 2016), migliore. 9.110, 9.128.
[7] S. Brekoulakis, D. V. Thomas QC, “Guida GAR all'arbitrato edilizio” (GAR, ottobre 2021), P. 75.