Rezilierea unui contract de construcție este unul dintre cele mai puternice remedii pe care un angajator le are împotriva unui antreprenor, mai ales atunci când contractantul este în neregulă.[1] Există numeroase situaţii diferite în care angajatorul sau, mai puțin frecvent, antreprenorul, ar putea fi nevoit să recurgă la rezilierea contractului. Cel mai frecvent, o parte recurge la reziliere din cauza neîndeplinirii obligațiilor ce îi revin în temeiul contractului de către cealaltă parte, sau dacă cealaltă parte a comis o încălcare fundamentală a contractului, atât de grave încât să submineze obiectivele fundamentale ale părții nevinovate. Legea privind rezilierea variază în funcție de legea aplicabilă și de jurisdicție.[2] Există, de asemenea, diferențe notabile între sistemele juridice de drept civil și cel de drept comun. Este universal acceptat, in orice caz, că, în cazul în care una dintre părți nu a avut dreptul de a rezilia contractul, și/sau nu a respectat cerințele procedurale, rezilierea ar fi considerată ilicită, dreptul celeilalte părți la despăgubiri.
Rezilierea contractului
Contractele de construcție prevăd în mod obișnuit prevederi referitoare la reziliere, dând dreptul oricărei părți să rezilieze contractul, și consecințele care decurg din încetare.[3] tipic, există două tipuri de clauze de reziliere, “reziliere pentru comoditate“, și clauze care permit rezilierea în cazul în care a existat o nerespectare a uneia dintre părți, “rezilierea pentru neplată“. Drepturile de reziliere, în cazul rezilierii pentru neîndeplinire obligație, poate fi exercitat numai în cazul încălcării unei obligații și în cazul în care cerințele stipulate în contract sunt îndeplinite. În contracte de construcție bine întocmite, în mod normal, partea nevinovată ar trebui să permită un anumit „Perioadă de grație” în urma unei notificări prealabile, timp în care părții care încalcă i se oferă posibilitatea de a remedia încălcarea contractului.[4] Printre motivele contractuale comune care dau angajatorului dreptul de a rezilia, printre altele:
- Suspendarea unui antreprenor fără un motiv întemeiat/abandonarea lucrărilor;
- Eșecul unui antreprenor de a continua lucrările în mod regulat și cu sârguință / cu diligența necesară;
- Un refuz de a respecta o instrucțiune prin care se solicită Antreprenorului să îndepărteze lucrări/bunuri care nu sunt în conformitate cu contractul/neremedierea defectelor;
- Subcontractare fara aprobarea prealabila a angajatorului;
- Neasigurarea garanției cerute de contract, cum ar fi o garanție de performanță.
Rezilierea pentru clauze de comoditate, pe de altă parte, de obicei permit o petrecere (de obicei angajatorul) să rezilieze contractul după bunul plac (pentru orice motiv sau pentru un motiv specificat care nu implică executarea de către cealaltă parte). Acest lucru se poate întâmpla, de exemplu, dacă contractul a devenit neviabil din punct de vedere economic sau din cauza modificărilor de preţuri şi materiale.[5]
Atât rezilierea pentru neîndeplinirea obligațiilor, cât și rezilierea pentru comoditate sunt similare în cererea lor, dar rezultatele și consecințele lor pot varia. În caz de reziliere pentru comoditate, clauzele prevăd de obicei ajustarea părților’ drepturile și obligațiile respective la încetare, precum, de exemplu, că angajatorul este obligat să despăgubească contractantul pentru costurile irosite sau sumele care au devenit datorate pentru plată până la reziliere.
Alternativ, si in paralel, dreptul comun prevede și rezilierea pentru încălcarea contractului (adică, așa-numita încălcare a repudierii), care dă dreptul angajatorului să rezilieze un contract chiar și în absența prevederilor de reziliere în contract și sub rezerva anumitor condiții, după cum se explică mai jos.
Rezilierea pentru încălcarea dreptului comun
Dreptul comun prevede dreptul de a rezilia un contract dacă sunt îndeplinite anumite condiții, chiar și în absența unor prevederi contractuale explicite într-un contract. Există două situații în care angajatorul poate rezilia contractul în condițiile dreptului comun, ambele fiind cunoscute sub numele de „încălcarea respingătoare“:
- Dacă o parte explică clar că nu are intenția de a executa contractul (renuntarea la contract de catre una dintre parti, adică, o petrecere, prin cuvinte sau comportament, transmite fără echivoc celeilalte părți că nu înseamnă executarea contractului în continuare);
- Dacă o parte a săvârșit o încălcare atât de gravă a contractului încât va fi tratată ca neavând nicio intenție de a-și îndeplini obligațiile; accentul se pune pe consecințele încălcării, și trebuie să fie astfel încât să priveze partea care nu a încălcat în mod substanțial întregul beneficiu al contractului.
Exemplele frecvent citate de încălcări grave includ, de exemplu, nedepunerea de către angajator a șantierului și împiedicarea antreprenorului să execute lucrările. In acest caz, partea care nu a încălcat are două opțiuni: fie să rezilieze contractul, fie să confirme contractul, caz în care își pierde dreptul de reziliere. Dacă partea care se confruntă cu o încălcare repudiativă decide să rezilieze contractul, ar trebui să fie atent și să se asigure, primul, că încălcarea este repudiativă (adică, că cealaltă parte a demonstrat intenția clară de a nu fi legată de termenii contractului). Al doilea, partidul ar trebui, de asemenea, să acționeze rapid, pentru a evita orice afirmare a contractului, întrucât într-un astfel de caz s-ar putea pierde dreptul de încetare pentru încălcare repudiativă.
În mod normal, cu excepția cazului în care este prevăzut în mod explicit în contract, dreptul comun de reziliere continuă să existe în paralel cu dreptul contractual și este deschis unei părți să rezilieze pe baza dreptului său contractual sau, în alternativă, la dreptul comun, așa cum s-a ținut în Stocznia Gdynia SA împotriva Gearbulk Holdings [2009] EWCA Civ 75.
Consecințele rezilierii contractelor de construcție
Consecințele rezilierii contractului pot fi, de asemenea, diferite în cazul rezilierii de drept comun și rezilierii contractuale. Dacă un contract este reziliat în temeiul dreptului comun, contractul se încheie și ambele părți sunt eliberate de îndeplinirea în continuare a obligațiilor lor. Acest lucru ar putea să nu fie întotdeauna cazul în cazul rezilierii contractului, întrucât prevederile de reziliere contractuală reziliază de obicei dreptul și obligația contractantului de a executa lucrările, dar nu eliberează în totalitate părțile de îndeplinirea ulterioară a obligațiilor lor..[6] Anumite clauze supraviețuiesc rezilierii contractului, iar părțile își păstrează drepturile acumulate înainte de rezilierea contractului, ceea ce înseamnă că părțile ar fi în continuare răspunzătoare pentru încălcările lor înainte de încetare. Acesta poate fi cazul pentru, de exemplu, despăgubiri lichidate sau clauze de soluționare a litigiilor/arbitraj (vedea O clauză de arbitraj supraviețuiește rezilierii unui contract?). Anumite contracte chiar prevăd în mod explicit faptul că anumite obligații urmează să continue după reziliere, inclusiv limitări de răspundere și despăgubiri.
O parte care decide să rezilieze un contract ar trebui, în consecință, să fie atentă, la fel ca în majoritatea sistemelor juridice, o încetare abuzivă ar fi privită ca o repudiere în sine, dreptul celeilalte părți la despăgubiri. Dacă angajatorul reziliază în mod greșit contractul, poate fi răspunzător pentru profiturile pierdute și daunele contractantului. Demonstrarea unor astfel de pierderi, in orice caz, nu este ușor în practică, deoarece antreprenorul trebuie să demonstreze că contractul ar fi fost profitabil și cât de mult ar fi câștigat din soldul rămas al lucrării..
Dacă antreprenorul a fost, in orice caz, în mod implicit, poate deveni răspunzător pentru costul suplimentar al angajatorului pentru finalizarea lucrării cu un alt subcontractant (costul peste ceea ce ar fi suportat dacă contractorul inițial ar fi finalizat proiectul în conformitate cu obligațiile sale contractuale).[7]
Concluzia: Fiți atenți când decideți dacă să reziliați contractele de construcție
Este important ca toate părțile să fie bine conștiente de drepturile lor, riscuri și îndatoriri de la început. Consecințele rezilierii greșite pot fi semnificative și trebuie luate în serios. Prin urmare, angajatorii sunt sfătuiți întotdeauna să verifice cu atenție dreptul contractual și legal de a rezilia contractul, în special orice notificare și cerințe procedurale. Rezilierea contractelor de construcție ar trebui, de asemenea, să fie un remediu de ultimă instanță, iar riscul și consecințele ar trebui întotdeauna evaluate cu atenție în raport cu orice alte alternative.
[1] S. Brekoulakis, D. V. Thomas QC, „Ghidul GAR pentru arbitrajul în construcții” (GAR, octombrie 2021), pp. 74-75.
[2] Asociația Baroului Internațional, Probleme apărute la rezilierea unui contract de construcție, Dreptul Internațional al construcțiilor.
[3] J. curte interioară în castele feudale, „Legea construcțiilor” (Informa Law de la Routledge, A doua Edn, 2016), pentru. 9.64.
[4] Rezilierea Contractelor de Construcții, scutierul Patton Boggs, 2017.
[5] J. curte interioară în castele feudale, „Legea construcțiilor” (Informa Law de la Routledge, A doua Edn, 2016), pentru. 9.74.
[6] J. curte interioară în castele feudale, „Legea construcțiilor” (Informa Law de la Routledge, A doua Edn, 2016), cel mai bun. 9.110, 9.128.
[7] S. Brekoulakis, D. V. Thomas QC, „Ghidul GAR pentru arbitrajul în construcții” (GAR, octombrie 2021), p. 75.