终止建筑合同是雇主对承包商采取的最有力的补救措施之一, 特别是当承包商违约时.[1] 在许多不同的情况下，雇主或, 不太频繁, 承包商, 可能不得不诉诸终止合同. 最常见的, 一方因另一方未履行合同义务而终止合同, 或者如果对方有根本违约, 严重到破坏无辜方的基本目标. 终止法律因适用法律和司法管辖区而异.[2] 大陆法系和普通法系的法律制度也存在显着差异. 它被普遍接受, 然而, 如果一方无权终止合同, 和/或未能遵守程序要求, 终止将被认为是错误的, 使另一方获得损害赔偿的权利.
合同终止
建筑合同通常规定与终止有关的条款, 赋予任何一方终止合同的权利, 以及终止带来的后果.[3] 通常, 有两种类型的终止条款, “为方便起见终止“, 以及允许在其中一方违约的情况下终止的条款, “违约终止“. 终止权, 在违约终止的情况下, 只有在违反义务并满足合同规定的要求时才能行使. 在精心起草的建筑合同中, 无辜的一方通常也必须允许一定的“宽限期” 在初步通知之后, 在此期间，违约方有机会纠正违约行为.[4] 赋予雇主终止合同权利的常见合同理由包括, 除其他外:
- 承包商无正当理由暂停/放弃工程;
- 承建商未能定期及勤勉/尽职尽责地进行工程;
- 拒绝遵守要求承包商拆除不符合合同规定的工程/货物的指示/未能修复缺陷;
- 未经雇主事先批准而分包;
- 未能提供合同要求的担保, 例如履约保证金.
便利条款的终止, 另一方面, 通常允许一方 (通常是雇主) 随意解除合同 (无论出于何种原因或出于不涉及另一方履行的特定原因). 这可能会发生, 例如, 如果合同在经济上不可行或由于价格和材料的变化.[5]
默认终止和方便终止在其应用中是相似的, 但他们的结果和后果可能会有所不同. 如果为了方便而终止, 条款通常规定当事人的调整’ 终止时各自的权利和义务, 如, 例如, 要求雇主赔偿承包商浪费的成本或在终止前到期支付的金额.
或者, 并且并行, 普通法还规定因违约而终止 (即, 所谓的否认性违约), 即使在合同中没有终止条款并受某些条件限制的情况下，雇主也有权终止合同, 如下所述.
因违反普通法而终止
普通法规定了在满足某些条件时终止合同的权利, 即使合同中没有明确的合同条款. 根据普通法，雇主可以在两种情况下终止合同, 两者都被称为“否认违约”:
- 如果一方明确表示无意履行合同 (一方放弃合同, 即, 一个派对, 通过言语或行为, 明确地向另一方传达其并不意味着进一步履行合同);
- 如果一方有严重违约行为，将被视为无意履行义务; 重点是违规的后果, 并且必须使未违约方实质上剥夺了合同的全部利益.
经常引用的严重违规示例包括, 例如, 雇主未能提供场地的所有权并阻止承包商进行工程. 在这种情况下, 守约方有两种选择: 终止合同或确认合同, 在这种情况下，它失去了终止的权利. 如果面临否认性违约的一方决定终止合同, 它应该小心并确保, 第一, 违约是可否认的 (即, 另一方表现出不受合同条款约束的明确意图). 第二, 党也应迅速行动, 避免确认合同, 因为在这种情况下，它可能会失去因否认性违约而终止的权利.
一般, 除非合同中明确规定, 普通法中的终止权继续与合同权利平行存在，并且一方可以根据其合同权利终止或, 在替代, 在普通法, 如举行 Stocznia Gdynia SA v Gearbulk Holdings [2009] EWCA文明 75.
建筑合同终止的后果
在普通法终止和合同终止的情况下，合同终止的后果也可能不同. 如果根据普通法终止合同, 合同终止，双方不再进一步履行义务. 在合同终止的情况下，情况可能并非总是如此, 因为合同终止条款通常会终止承包商进行工程的权利和义务，但并不完全免除当事方进一步履行其义务.[6] 某些条款在合同终止后仍然有效，双方保留合同终止前产生的权利, 这意味着当事方在终止之前仍将对其违约承担责任. 这可能是, 举例来说, 违约金或争议解决/仲裁条款 (看到 仲裁条款是否能终止合同?). 某些合同甚至明确规定某些义务在终止后继续, 包括对责任和赔偿的限制.
因此，决定终止合同的一方应谨慎, 与大多数法律制度一样，错误终止本身将被视为拒绝, 使另一方获得损害赔偿的权利. 如果雇主错误地终止合同, 它可以对承包商的利润损失和损害负责. 证明这样的损失, 然而, 在实践中并不容易，因为承包商必须证明该合同将是有利可图的，以及它会从剩余的工作余额中获得多少利润.
如果承包商是, 然而, 在默认情况下, 它可以承担雇主与另一分包商完成工作的额外费用 (超出原承包商按照合同义务完成项目所产生的成本).[7]
底线: 在决定是否终止施工合同时要小心
重要的是所有各方都清楚自己的权利, 从一开始的风险和责任. 错误终止的后果可能很严重，应认真对待. 因此，我们始终建议雇主仔细核实终止合同的合同和法律权利, 尤其是任何通知和程序要求. 终止建筑合同也应该是最后的补救措施, 并且应始终根据任何其他替代方案仔细评估风险和后果.
[1] 小号. 布雷库拉基斯, d. V. 托马斯QC, “建筑仲裁 GAR 指南” (GAR, 十月 2021), pp. 74-75.
[2] 国际律师协会, 施工合同终止产生的问题, 国际建筑法.
[3] Ĵ. 贝利, 《建筑法》 (来自 Routledge 的 Informa Law, 第二编, 2016), 为. 9.64.
[5] Ĵ. 贝利, 《建筑法》 (来自 Routledge 的 Informa Law, 第二编, 2016), 为. 9.74.
[6] Ĵ. 贝利, 《建筑法》 (来自 Routledge 的 Informa Law, 第二编, 2016), 最好. 9.110, 9.128.
[7] 小号. 布雷库拉基斯, d. V. 托马斯QC, “建筑仲裁 GAR 指南” (GAR, 十月 2021), p. 75.