La résiliation d'un contrat de construction est l'un des recours les plus puissants dont dispose un employeur contre un entrepreneur, surtout lorsque l'entrepreneur est en défaut.[1] Il existe de nombreuses situations différentes dans lesquelles l'employeur ou, moins fréquemment, le contracteur, pourrait avoir recours à la résiliation du contrat. Le plus souvent, une partie recourt à la résiliation en raison du manquement de l'autre partie à ses obligations contractuelles, ou si l'autre partie a commis une rupture essentielle de contrat, si grave qu'il compromet les objectifs fondamentaux de la partie innocente. La loi sur la résiliation varie en fonction de la loi applicable et de la juridiction.[2] Il existe également des différences notables entre les systèmes juridiques de droit civil et de common law. Il est universellement accepté, toutefois, que si une partie n'avait pas le droit de résilier le contrat, et/ou n'a pas respecté les exigences procédurales, la résiliation serait considérée comme abusive, donnant droit à des dommages et intérêts à l'autre partie.
Résiliation contractuelle
Les contrats de construction prévoient généralement des dispositions relatives à la résiliation, permettant à l'une ou l'autre des parties de résilier le contrat, et les conséquences découlant de la résiliation.[3] Typiquement, il existe deux types de clauses de résiliation, “résiliation pour convenance“, et des clauses permettant la résiliation en cas de défaillance de l'une des parties, “résiliation pour défaut“. Les droits de résiliation, en cas de résiliation pour défaut, ne peut être exercé qu'en cas de manquement à une obligation et si les exigences prévues au contrat sont satisfaites. Dans des contrats de construction bien rédigés, la partie innocente devrait aussi normalement prévoir un certain «période de grâce» à la suite d'un avis préalable, au cours de laquelle la partie contrevenante a la possibilité de rectifier la rupture du contrat.[4] Les motifs contractuels communs donnant à l’employeur le droit de résilier comprennent :, entre autres:
- Suspension d’un entrepreneur sans motif valable/abandon des travaux;
- Omission d’un entrepreneur d’effectuer les travaux régulièrement et avec diligence/ avec diligence raisonnable;
- Refus de se conformer à une instruction exigeant de l’entrepreneur qu’il enlève des travaux ou des marchandises non conformes au contrat ou défaut de remédier aux défauts;
- Sous-traitance sans accord préalable de l'employeur;
- Un défaut de fournir la garantie exigée par le contrat, tel qu'un cautionnement d'exécution.
Résiliation pour clauses de convenance, d'autre part, permettent généralement une fête (généralement l'employeur) résilier le contrat à volonté (pour quelque raison que ce soit ou pour une raison déterminée n'impliquant pas l'exécution par l'autre partie). Cela peut arriver, par exemple, si le contrat est devenu économiquement non viable ou en raison de changements de prix et de matériaux.[5]
La résiliation pour défaut et la résiliation pour convenance sont similaires dans leur application, mais leurs résultats et conséquences peuvent varier. En cas de résiliation pour convenance, les clauses prévoient généralement l'ajustement des parties’ droits et obligations respectifs en cas de résiliation, tel que, par exemple, que l'employeur est tenu d'indemniser l'entrepreneur pour les coûts inutiles ou les montants devenus exigibles jusqu'à la résiliation.
Alternativement, et en parallèle, la common law prévoit également la résiliation pour rupture de contrat (c'est à dire., violation dite répudiatoire), qui autorise l'employeur à résilier un contrat même en l'absence de clauses de résiliation dans le contrat et sous certaines conditions, comme expliqué ci-dessous.
Licenciement pour manquement à la common law
Le droit commun prévoit le droit de résilier un contrat si certaines conditions sont remplies, même en l'absence de dispositions contractuelles explicites dans un contrat. Il existe deux situations dans lesquelles l'employeur peut résilier le contrat en vertu du droit commun, tous deux connus sous le nom de "manquement répudiatoire":
- Si une partie indique clairement qu'elle n'a pas l'intention d'exécuter le contrat (renonciation au contrat par une partie, c'est à dire., une fête, par des paroles ou un comportement, indique sans équivoque à l'autre partie qu'il n'a pas l'intention d'exécuter le contrat plus avant);
- Si une partie a commis une rupture de contrat si grave qu'elle sera considérée comme n'ayant pas l'intention d'exécuter ses obligations; l'accent est mis sur les conséquences de la violation, et il doit être tel qu'il prive la partie non fautive de la quasi-totalité du bénéfice du contrat.
Les exemples fréquemment cités d'infractions graves comprennent, par exemple, le défaut de l'employeur de remettre le chantier en possession et l'empêchement de l'entrepreneur d'exécuter les travaux. Dans ce cas, la partie non fautive a deux options: résilier le contrat ou confirmer le contrat, auquel cas il perd le droit de résilier. Si la partie confrontée à un manquement répudiatoire décide de résilier le contrat, il faut être prudent et s'assurer, première, que la violation est répudiatoire (c'est à dire., que l'autre partie a manifesté une intention claire de ne pas être liée par les termes du contrat). Seconde, le parti doit également agir rapidement, pour éviter toute affirmation du contrat, car dans un tel cas, il pourrait perdre le droit de résilier pour manquement répudiatoire.
Normalement, sauf stipulation expresse dans le contrat, le droit de résiliation de droit commun continue d'exister parallèlement au droit contractuel et il est loisible à une partie de résilier sur la base de son droit contractuel ou, à titre subsidiaire, en droit commun, comme tenu dans Stocznia Gdynia SA contre Gearbulk Holdings [2009] EWCA Civ 75.
Conséquences de la résiliation des contrats de construction
Les conséquences de la résiliation du contrat peuvent également être différentes en cas de résiliation de droit commun et de résiliation conventionnelle. Si un contrat est résilié en vertu du droit commun, le contrat prend fin et les deux parties sont libérées de l'exécution ultérieure de leurs obligations. Ce n'est pas toujours le cas en cas de résiliation contractuelle, étant donné que les dispositions contractuelles de résiliation mettent généralement fin au droit et à l'obligation de l'entrepreneur d'exécuter les travaux, mais ne libèrent pas entièrement les parties de l'exécution ultérieure de leurs obligations.[6] Certaines clauses survivent à la résiliation du contrat et les parties conservent les droits acquis avant la résiliation du contrat, ce qui signifie que les parties seraient toujours responsables de leurs manquements avant la résiliation. Cela peut être le cas pour, à titre d'exemple, dommages-intérêts ou clauses de règlement des différends/d'arbitrage (voir Une clause d'arbitrage survit-elle à la résiliation d'un contrat?). Certains contrats prévoient même explicitement que certaines obligations doivent perdurer après la résiliation, y compris les limitations de responsabilité et d'indemnisation.
Une partie qui décide de résilier un contrat doit donc être prudente, comme dans la plupart des systèmes juridiques, un licenciement abusif serait considéré comme une répudiation en soi, donnant droit à des dommages et intérêts à l'autre partie. Si l'employeur résilie le contrat à tort, il peut être tenu responsable des pertes de profits et des dommages de l'entrepreneur. Prouver de telles pertes, toutefois, n'est pas facile dans la pratique car l'entrepreneur doit démontrer que le contrat aurait été rentable et quel profit il aurait réalisé sur le solde restant des travaux.
Si l'entrepreneur était, toutefois, en défaut, il peut être redevable du surcoût de l'employeur pour achever le travail avec un autre sous-traitant (le coût en plus de ce qu'il aurait encouru si l'entrepreneur initial avait réalisé le projet conformément à ses obligations contractuelles).[7]
L'essentiel: Soyez prudent lorsque vous décidez de résilier ou non des contrats de construction
Il est important que toutes les parties soient bien conscientes de leurs droits, risques et devoirs dès le départ. Les conséquences d'un licenciement abusif peuvent être importantes et doivent être prises au sérieux. Les employeurs sont donc toujours invités à vérifier soigneusement le droit contractuel et légal de résilier le contrat, en particulier tout avis et exigences procédurales. La résiliation des contrats de construction devrait également être un recours de dernier recours, et le risque et les conséquences doivent toujours être soigneusement évalués par rapport à toute autre alternative.
[1] S. Brekoulakis, ré. V. Thomas QC, "Guide GAR sur l'arbitrage de la construction" (GAR, octobre 2021), pp. 74-75.
[2] Association internationale du barreau, Problèmes liés à la résiliation d'un contrat de construction, Droit international de la construction.
[3] J. Bailey, "Droit de la construction" (Droit Informa de Routledge, Deuxième Edn, 2016), pour. 9.64.
[4] Résiliation des contrats de construction, Écuyer Patton Boggs, 2017.
[5] J. Bailey, "Droit de la construction" (Droit Informa de Routledge, Deuxième Edn, 2016), pour. 9.74.
[6] J. Bailey, "Droit de la construction" (Droit Informa de Routledge, Deuxième Edn, 2016), meilleur. 9.110, 9.128.
[7] S. Brekoulakis, ré. V. Thomas QC, "Guide GAR sur l'arbitrage de la construction" (GAR, octobre 2021), p. 75.