Rozwiązanie umowy o roboty budowlane jest jednym z najpotężniejszych środków, jakie pracodawca ma wobec wykonawcy, zwłaszcza, gdy wykonawca nie wywiązuje się ze zobowiązań.[1] Istnieje wiele różnych sytuacji, w których pracodawca lub, rzadziej, Wykonawca, być może będziesz musiał odwołać się do rozwiązania umowy. Najczęściej, strona ucieka się do rozwiązania umowy z powodu niewypełnienia przez drugą stronę zobowiązań wynikających z umowy,, lub jeśli druga strona dopuściła się fundamentalnego naruszenia umowy, tak poważne, że podważają fundamentalne cele niewinnej strony. Prawo dotyczące rozwiązania umowy różni się w zależności od obowiązującego prawa i jurysdykcji.[2] Istnieją również godne uwagi różnice między systemami prawa cywilnego i prawa zwyczajowego. Jest powszechnie akceptowany, jednak, że jeśli jedna ze stron nie miała prawa do wypowiedzenia umowy, i/lub nie spełnił wymogów proceduralnych, rozwiązanie zostanie uznane za bezprawne, uprawniające drugą stronę do odszkodowania.
Rozwiązanie umowy
Umowy o usługę budowlaną powszechnie zawierają postanowienia dotyczące rozwiązania umowy, uprawniające którąkolwiek ze stron do wypowiedzenia umowy, i konsekwencje wynikające z rozwiązania umowy.[3] Zazwyczaj, istnieją dwa rodzaje klauzul wypowiedzenia, “rozwiązanie dla wygody“, oraz klauzule umożliwiające wypowiedzenie w przypadku niewykonania zobowiązania przez jedną ze stron, “wypowiedzenie z powodu niewykonania zobowiązania“. Prawo do wypowiedzenia, w przypadku wypowiedzenia z powodu niewykonania zobowiązania, może być wykonana tylko w przypadku naruszenia zobowiązania i spełnienia wymagań określonych w umowie. W dobrze sporządzonych umowach budowlanych, niewinna strona musiałaby również normalnie pozwolić na pewną "Ulgowe" w następstwie wstępnego zawiadomienia, podczas którego strona naruszająca ma możliwość naprawienia naruszenia umowy.[4] Wspólne podstawy umowne dające pracodawcy prawo do wypowiedzenia obejmują:, między innymi:
- Zawieszenie wykonawcy bez ważnej przyczyny/zaniechanie robót;
- Niekontynuowanie przez wykonawcę prac regularnie i sumiennie/z należytą starannością;
- Odmowa wykonania polecenia usunięcia przez Wykonawcę robót/towarów niezgodnych z umową/nieusunięcie wad;
- Podwykonawstwo bez uprzedniej zgody pracodawcy;
- Brak zabezpieczenia wymaganego umową, takich jak gwarancja dobrego wykonania.
Wypowiedzenie dla wygody klauzul, z drugiej strony, zazwyczaj pozwalają na przyjęcie (zwykle pracodawca) wypowiedzieć umowę w dowolnym momencie (z dowolnego powodu lub z określonego powodu, który nie wiąże się z wykonaniem przez drugą stronę;). To może się zdarzyć, na przykład, jeżeli umowa stała się ekonomicznie nieopłacalna lub z powodu zmian cen i materiałów.[5]
Zarówno wypowiedzenie za zwłokę, jak i wypowiedzenie dla wygody są podobne w swoim wniosku, ale ich wyniki i konsekwencje mogą się różnić. W przypadku wypowiedzenia dla wygody, klauzule zazwyczaj przewidują dostosowanie stron’ odpowiednie prawa i obowiązki po rozwiązaniu, Jak na przykład, na przykład, że pracodawca ma obowiązek zrekompensować wykonawcy zmarnowane koszty lub kwoty, które stały się należne do czasu rozwiązania umowy;.
Alternatywnie, i równolegle, prawo zwyczajowe przewiduje również wypowiedzenie w przypadku naruszenia umowy (to znaczy, tak zwane naruszenie reputacyjne), co uprawnia pracodawcę do wypowiedzenia umowy nawet w przypadku braku postanowień o wypowiedzeniu w umowie i z zachowaniem określonych warunków, jak wyjaśniono poniżej.
Wypowiedzenie za naruszenie prawa zwyczajowego
Prawo zwyczajowe przewiduje prawo do rozwiązania umowy w przypadku spełnienia określonych warunków, nawet w przypadku braku wyraźnych postanowień umownych w umowie. Istnieją dwie sytuacje, w których pracodawca może rozwiązać umowę na podstawie prawa powszechnego, z których oba są znane jako „naruszenie reputacyjne”:
- Jeżeli strona jasno określi, że nie ma zamiaru wykonywać umowy (wypowiedzenie umowy przez jedną ze stron, to znaczy, impreza, słowami lub zachowaniem, jednoznacznie przekazuje drugiej stronie, że nie oznacza dalszej realizacji umowy);
- Jeżeli strona dopuściła się tak poważnego naruszenia umowy, że będzie traktowana jako nie mająca zamiaru wypełniania swoich zobowiązań; nacisk kładziony jest na konsekwencje naruszenia, i musi być taka, że pozbawia stronę nienaruszającą zasadniczo całości korzyści wynikających z umowy.
Często przytaczane przykłady poważnych naruszeń obejmują:, na przykład, nieoddanie przez zamawiającego terenu w posiadanie i uniemożliwienie wykonawcy wykonania robót,. W takim przypadku, strona nienaruszająca ma dwie możliwości: albo rozwiązać umowę, albo potwierdzić umowę, w takim przypadku traci prawo do wypowiedzenia. Jeśli strona stojąca w obliczu naruszenia reputacyjnego zdecyduje się rozwiązać umowę, powinien być ostrożny i upewnić się, pierwszy, że naruszenie ma charakter odmowy (to znaczy, że druga strona wykazała wyraźną intencję, aby nie być związana warunkami umowy). druga, partia powinna też działać szybko, aby uniknąć jakiegokolwiek potwierdzenia umowy, ponieważ w takim przypadku może utracić prawo do wypowiedzenia za repudiacyjne naruszenie.
Normalnie, chyba że wyraźnie przewidziano w umowie, prawo zwyczajowe do wypowiedzenia nadal istnieje równolegle z prawem umownym i jest otwarte dla strony do wypowiedzenia na podstawie jej prawa umownego lub, alternatywnie, w prawie zwyczajowym, jak trzymano Stocznia Gdynia SA v Gearbulk Holdings [2009] EWCA Civ 75.
Konsekwencje rozwiązania umów budowlanych
Konsekwencje rozwiązania umowy mogą być również inne w przypadku rozwiązania na podstawie prawa zwyczajowego i rozwiązania umowy. Jeśli umowa zostanie rozwiązana na mocy prawa zwyczajowego, umowa dobiega końca i obie strony są zwolnione z dalszego wykonywania swoich zobowiązań. Nie zawsze tak jest w przypadku rozwiązania umowy, jako postanowienia o rozwiązaniu umowy zazwyczaj znoszą prawo i obowiązek wykonawcy do wykonania robót, ale nie zwalniają całkowicie stron z dalszego wykonywania ich zobowiązań.[6] Niektóre klauzule obowiązują po rozwiązaniu umowy, a strony zachowują prawa nabyte przed rozwiązaniem umowy, co oznacza, że strony nadal byłyby odpowiedzialne za swoje naruszenia przed wypowiedzeniem. Może tak być w przypadku, tytułem przykładu, kary umowne lub klauzule rozstrzygania sporów/arbitrażu (widzieć Czy klauzula arbitrażowa obowiązuje po rozwiązaniu umowy??). Niektóre umowy nawet wyraźnie określają, że pewne zobowiązania mają być kontynuowane po rozwiązaniu umowy, w tym ograniczenia odpowiedzialności i odszkodowań.
Strona decydująca się na rozwiązanie umowy powinna odpowiednio zachować ostrożność, jak w większości systemów prawnych bezprawne rozwiązanie umowy byłoby traktowane jako samo odrzucenie, uprawniające drugą stronę do odszkodowania. Jeśli pracodawca niesłusznie rozwiąże umowę, może ponosić odpowiedzialność za utracone korzyści i szkody wykonawcy. Udowodnienie takich strat, jednak, nie jest łatwe w praktyce, ponieważ wykonawca musi wykazać, że kontrakt byłby opłacalny i jaki zysk zarobiłby na pozostałym bilansie pracy.
Jeśli wykonawca był, jednak, domyślnie, może ponosić odpowiedzialność pracodawcy za dodatkowe koszty wykonania pracy z innym podwykonawcą (koszty przewyższające koszty, które poniósłby, gdyby pierwotny wykonawca ukończył projekt zgodnie ze swoimi zobowiązaniami umownymi;).[7]
Dolna linia: Zachowaj ostrożność przy podejmowaniu decyzji o rozwiązaniu umów o roboty budowlane
Ważne jest, aby wszystkie strony były świadome swoich praw, ryzyka i obowiązki od samego początku. Konsekwencje bezprawnego rozwiązania umowy mogą być poważne i należy je traktować poważnie. Dlatego zawsze zaleca się pracodawcom, aby dokładnie zweryfikowali umowne i prawne uprawnienie do rozwiązania umowy, zwłaszcza wszelkie powiadomienia i wymogi proceduralne. Rozwiązanie umowy o roboty budowlane również powinno być środkiem ostatecznym, a ryzyko i konsekwencje powinny być zawsze dokładnie oceniane pod kątem wszelkich innych alternatyw.
[1] S.. Brekoulakis, re. V.. Thomas QC, „Przewodnik GAR dotyczący arbitrażu budowlanego” (GAR, październik 2021), pp. 74-75.
[2] Międzynarodowa Izba Adwokacka, Kwestie powstałe przy rozwiązaniu umowy o usługę budowlaną, Prawo budowlane Międzynarodowe.
[3] jot. Bailey, „Prawo Budowlane” (Prawo Informa z Routledge, Druga Edn, 2016), dla. 9.64.
[4] Rozwiązanie umów o roboty budowlane, Giermek Patton Boggs, 2017.
[5] jot. Bailey, „Prawo Budowlane” (Prawo Informa z Routledge, Druga Edn, 2016), dla. 9.74.
[6] jot. Bailey, „Prawo Budowlane” (Prawo Informa z Routledge, Druga Edn, 2016), najlepszy. 9.110, 9.128.
[7] S.. Brekoulakis, re. V.. Thomas QC, „Przewodnik GAR dotyczący arbitrażu budowlanego” (GAR, październik 2021), P. 75.