Розірвання будівельного контракту є одним із найпотужніших засобів правового захисту, який роботодавець має проти підрядника, особливо коли підрядник не виконує зобов’язання.[1] Є багато різних ситуацій, у яких роботодавець або, рідше, підрядник, можливо, доведеться вдатися до розірвання контракту. Найчастіше, сторона вдається до розірвання у зв’язку з невиконанням іншою стороною своїх зобов’язань за договором, або якщо інша сторона вчинила істотне порушення контракту, настільки серйозні, що підривають фундаментальні цілі невинної сторони. Закон про припинення дії залежить від чинного законодавства та юрисдикції.[2] Існують також помітні відмінності між правовими системами цивільного та загального права. Це загальновизнано, проте, що якщо одна сторона не мала права розірвати договір, та/або не виконав процесуальних вимог, припинення вважатиметься неправомірним, право іншої сторони на відшкодування збитків.
Розірвання контракту
Будівельні контракти зазвичай передбачають положення щодо розірвання, право будь-якої сторони розірвати договір, та наслідки припинення.[3] Зазвичай, існує два типи застережень про припинення, “припинення для зручності“, і положення, які дозволяють розірвання у разі невиконання зобов’язань однією зі сторін, “розірвання за невиконання зобов'язань“. Права розірвання, у разі розірвання за прострочення, може бути застосовано лише у разі порушення зобов'язання та якщо вимоги, передбачені договором, задовольняються. У грамотно складених договорах будівельного підряду, невинна сторона також зазвичай повинна дозволити певний "пільговий період» після попереднього повідомлення, під час якого стороні, яка порушила угоду, надається можливість виправити порушення договору.[4] До загальних договірних підстав, що надають роботодавцю право на припинення, належать, серед іншого:
- Зупинення підрядника без поважних причин/залишення робіт;
- Неспроможність підрядника виконувати роботи регулярно та сумлінно/ з належною обачністю;
- Відмова від виконання доручення, що вимагає від Виконавця вилучення робіт/товарів не відповідно до договору/неусунення дефектів;
- Субпідряд без попереднього узгодження з роботодавцем;
- Ненадання забезпечення, передбаченого договором, наприклад гарантія виконання.
Розірвання за умови зручності, з іншої сторони, зазвичай дозволяють вечірку (зазвичай роботодавець) розірвати договір за власним бажанням (з будь-якої причини або з певної причини, яка не передбачає виконання іншою стороною). Це може статися, наприклад, якщо договір став економічно недоцільним або через зміну цін і матеріалів.[5]
Застосування припинення за умовчанням і розірвання для зручності однакове, але їхні результати та наслідки можуть відрізнятися. У разі розірвання для зручності, пункти, як правило, містять положення про коригування сторін’ відповідні права та обов'язки після припинення, як от, наприклад, що роботодавець зобов’язаний компенсувати підряднику невитрачені витрати або суми, які підлягали сплаті до розірвання договору.
Як варіант, і паралельно, загальне право також передбачає припинення у разі порушення договору (тобто, так зване репудіаторне порушення), який дає право роботодавцю розірвати контракт навіть за відсутності положень про розірвання в контракті та за певних умов, як пояснено нижче.
Припинення через порушення загального права
Загальне право передбачає право розірвати договір за наявності певних умов, навіть за відсутності явних договірних положень у контракті. Існують дві ситуації, в яких роботодавець може розірвати договір відповідно до загального права, обидва з яких відомі як "порушення звинувачення":
- Якщо сторона чітко дає зрозуміти, що не має наміру виконувати договір (відмова однієї сторони від договору, тобто, партія, словами чи поведінкою, недвозначно повідомляє іншій стороні, що не має на увазі подальшого виконання договору);
- Якщо сторона вчинила настільки серйозне порушення контракту, що вона буде розглядатися як така, що не має наміру виконувати свої зобов’язання; основна увага приділяється наслідкам порушення, і він повинен бути таким, щоб позбавити сторону, яка не порушує, практично всієї вигоди від контракту.
Приклади серйозних порушень, які часто цитуються, включають, наприклад, ненадання замовником у власність ділянки та перешкоджання підряднику виконувати роботи. У такому випадку, сторона, яка не порушує, має два варіанти: або розірвати договір, або підтвердити його, у цьому випадку він втрачає право на припинення. Якщо сторона, якій загрожує відмовне порушення, вирішить розірвати договір, слід бути обережним і переконатися в цьому, спочатку, що порушення є відмовою (тобто, що інша сторона продемонструвала чіткий намір не бути зв’язаною умовами контракту). Друге, сторона також повинна діяти швидко, щоб уникнути будь-якого підтвердження договору, оскільки в такому випадку він може втратити право на розірвання у зв’язку з неспростовним порушенням.
Зазвичай, якщо це прямо не передбачено договором, право розірвати загальне право продовжує існувати паралельно з договірним правом, і сторона може припинити дію на основі свого договірного права або, альтернативно, за загальним правом, як проводиться в Stocznia Gdynia SA проти Gearbulk Holdings [2009] EWCA Civ 75.
Наслідки розірвання договорів будівельного підряду
Наслідки розірвання договору також можуть бути різними у разі припинення за загальним правом і розірвання договору. Якщо договір розірвано за загальним правом, договір припиняється, і обидві сторони звільняються від подальшого виконання своїх зобов'язань. Це може бути не завжди у випадку розірвання контракту, оскільки положення про розірвання контракту зазвичай припиняють право та зобов’язання підрядника виконувати роботи, але не повністю звільняють сторони від подальшого виконання своїх зобов’язань.[6] Деякі пункти залишаються в силі після розірвання договору, і сторони зберігають права, набуті до припинення договору, це означає, що сторони все одно будуть нести відповідальність за свої порушення до припинення. Це може бути випадок для, як приклад, неустойку або застереження про вирішення суперечок/арбітраж (подивитися Чи перешкоджає розірвання договору арбітражною умовою?). Деякі контракти навіть прямо передбачають, що певні зобов’язання мають продовжуватися після припинення, включаючи обмеження відповідальності та відшкодування.
Тому сторона, яка вирішує розірвати договір, повинна бути обережною, оскільки в більшості правових систем незаконне розірвання буде розглядатися як відмова, право іншої сторони на відшкодування збитків. Якщо роботодавець неправомірно розриває договір, він може нести відповідальність за втрачену вигоду та збитки підрядника. Доведення таких збитків, проте, на практиці непросто, оскільки підрядник повинен продемонструвати, що контракт був би прибутковим і скільки прибутку він отримав би від залишку робіт.
Якщо підрядник був, проте, за замовчуванням, він може стати відповідальним за додаткові витрати роботодавця на виконання робіт іншим субпідрядником (витрати, що перевищують ту, яку б він поніс, якби початковий підрядник завершив проект відповідно до своїх договірних зобов'язань).[7]
Суть: Будьте обережні, вирішуючи, чи розірвати контракти на будівництво
Важливо, щоб усі сторони добре знали свої права, ризики та обов'язки з самого початку. Наслідки незаконного розірвання можуть бути значними, і до них слід ставитися серйозно. Тому роботодавцям завжди рекомендується ретельно перевіряти договірні та юридичні права на розірвання контракту, особливо будь-які повідомлення та процедурні вимоги. Розірвання будівельних контрактів також має бути крайнім заходом, а ризик і наслідки завжди слід ретельно оцінювати порівняно з будь-якими іншими альтернативами.
[1] С. Брекулакіс, д. V. Томас QC, «Посібник GAR з будівельного арбітражу» (GAR, Жовтень 2021), пп. 74-75.
[2] Міжнародна асоціація адвокатів, Питання, що виникають при розірванні договору будівельного підряду, міжнародне будівельне право.
[3] Дж. Бейлі, «Будівельне право» (Закон про інформацію від Routledge, Друге вид, 2016), для. 9.64.
[4] Розірвання договорів будівельного підряду, Сквайр Паттон Боггс, 2017.
[5] Дж. Бейлі, «Будівельне право» (Закон про інформацію від Routledge, Друге вид, 2016), для. 9.74.
[6] Дж. Бейлі, «Будівельне право» (Закон про інформацію від Routledge, Друге вид, 2016), кращий. 9.110, 9.128.
[7] С. Брекулакіс, д. V. Томас QC, «Посібник GAR з будівельного арбітражу» (GAR, Жовтень 2021), с. 75.